Najem krótkoterminowy a odliczanie VAT – czy opłaca się być czynnym podatnikiem VAT? A może lepiej skorzystać ze zwolnienia? Sprawdź, co warto wiedzieć, gdy rozpoczynasz wynajem krótkoterminowy i szukasz sposobów na optymalizację podatkową.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Jakie stawki VAT obowiązują przy wynajmie krótkoterminowym.
- Od jakich zakupów możesz odliczyć VAT jako właściciel obiektu noclegowego.
- Kiedy opłaca się rozliczanie na ryczałcie w najmie krótkoterminowym.
Podatek VAT w najmie krótkoterminowym: stawki i zasady
Stawka podatku VAT przy wynajmie krótkoterminowym może być różna, w zależności od rodzaju prowadzonej działalności.
8% VAT — podstawowa stawka dla usług noclegowych
Jeśli oferujesz zakwaterowanie w ramach najmu krótkoterminowego (np. apartamenty, pokoje na wynajem), kwalifikuje się to jako usługę związaną z zakwaterowaniem (PKWiU 55). Wówczas obowiązuje stawka 8% VAT.
Kiedy przy wynajmie krótkoterminowym obowiązuje stawka VAT 23%?
Jeśli do usługi noclegowej dodajesz dodatkowe usługi (np. sprzątanie, wyżywienie, transfer, inne usługi dodatkowe) — one mogą być opodatkowane stawką 23%. W ramach jednej ceny noclegu mogą wówczas obowiązywać 2 stawki VAT, 8 i 23%.
Stawka VAT a wynajem krótkoterminowy na zagranicznych platformach
Jeśli korzystasz z pośrednictwa zagranicznych platform, jak Booking.com czy Airbnb, dochodzi do importu usług. W takim przypadku podatnik dokonuje tzw. odwrotnego obciążenia VAT-em. Grzegorz Grabowski z serwisu wynajmistrz.pl zaznacza, że jeśli korzystasz ze zwolnienia VAT na podstawie art. 113, musisz doliczyć 23% VAT-u od prowizji zagranicznych portali, zapłacić go do urzędu skarbowego oraz złożyć deklarację VAT-9M. Jeśli jesteś czynnym podatnikiem VAT, ten proces jest neutralny podatkowo – doliczony VAT można odliczyć.
W przypadku korzystania z krajowych serwisów, takich jak Noclegowo, problem importu usług VAT nie występuje.
Czy przy wynajmie krótkoterminowym warto być czynnym podatnikiem VAT?
Decyzja ta zależy od skali działalności. Początkujący przedsiębiorcy mogą skorzystać ze zwolnienia z VAT do progu 200 tys. zł przychodów rocznie. Jeśli jednak zdecydujesz się na zwolnienie, pamiętaj, że Twoje przychody, od których zapłacisz podatek dochodowy, będą wyższe. VAT-u, który płacisz przy zakupie towarów lub usług, nie możesz odliczyć.
Najem krótkoterminowy a odliczanie VAT
Z kolei przekraczając próg zwolnienia, przedsiębiorcy stają się czynnymi podatnikami VAT. Mogą wówczas odliczać VAT od kosztów prowadzenia najmu krótkoterminowego.
Może to obejmować np.:
- zakup wyposażenia, mebli, AGD, RTV,
- remonty, wykończenia, modernizacje,
- media i usługi, jeśli są wystawione na firmę,
- prowizje portali rezerwacyjnych, obsługę, sprzątanie itp.
Pamiętaj jednak, że bycie czynnym podatnikiem VAT wiąże się to z koniecznością prowadzenia ewidencji VAT oraz składania deklaracji, co często powierzane jest księgowym.
Wynajem krótkoterminowy i ryczałt – rozwiązanie korzystne przy niewielkiej skali
Ryczałt ewidencjonowany nie dotyczy kwestii „najem krótkoterminowy a odliczanie VAT”, ale ten temat może być interesujący dla początkujących właścicieli obiektów. Ryczałt to forma opodatkowania podatkiem dochodowym.
W przypadku najmu krótkoterminowego stawka ryczałtu najczęściej wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł, a po przekroczeniu tego limitu — 12,5% od nadwyżki. Jeżeli jednak działalność obejmuje dodatkowe usługi typowe dla działalności hotelarskiej (np. wyżywienie czy sprzątanie w trakcie pobytu), może pojawić się konieczność zastosowania innych stawek ryczałtu. Dlatego przed wyborem tej formy warto upewnić się, jak dokładnie wygląda zakres świadczonych usług.
Pamiętaj, że wynajem krótkoterminowy często znajduje się pod lupą urzędów skarbowych, dlatego bardzo ważne jest działanie zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Rozliczanie przychodów z najmu krótkoterminowego w formie ryczałtu jest proste i przewidywalne. Minusem jest jednak brak możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu. Jeśli planujesz większe inwestycje (np. zakup wyposażenia obiektu noclegowego), warto rozważyć inne formy opodatkowania.
Jak wybrać optymalną formę opodatkowania wynajmu krótkoterminowego?
Przed rozpoczęciem działalności najmu krótkoterminowego warto skonsultować się z doradcą podatkowym. Pomoże to wybrać optymalną formę opodatkowania, odpowiednio rozliczać VAT oraz uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji podatkowych w przyszłości.
Dowiedz się więcej na temat przepisów w wynajmie krótkoterminowym: Wynajem krótkoterminowy a prawo – poradnik dla właścicieli