Wynajem krótkoterminowy bywa kłopotliwy dla właścicieli obiektów, ale prawo stoi po Twojej stronie. Stosując możliwości zawarte w przepisach, możesz uchronić się przed trudnymi sytuacjami i sporami z gośćmi obiektu noclegowego. Poznaj odpowiedzi na pytania dotyczące regulaminu obiektu, radzenia sobie z hałaśliwymi gości oraz sposobami zabezpieczenia się przed szkodami. Odpowiedzi udziela adwokat Michał Żmijewski.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Jakie dokumenty przygotować: umowę czy regulamin obiektu noclegowego.
- Co robić w razie problemów: zniszczeń, zakłócania ciszy nocnej.
- W jakich ustawach szukać szczegółowych informacji dla właścicieli obiektów noclegowych.
Umowa wynajmu krótkoterminowego i regulamin obiektu – podstawowe zasady
Odpowiednio przygotowane dokumenty zabezpieczą Cię na wypadek sporów i trudnych sytuacji z gośćmi. Sprawdź, co powinno się w nich znajdować.
Czy musisz mieć pisemną umowę z każdym gościem?
Do zawarcia umowy wynajmu krótkoterminowego nie potrzebujesz dokumentów w formie pisemnej. Umowa jest zawarta, nawet jeśli obie strony nie złożą formalnych podpisów na papierze. Niektórzy utożsamiają wiążący skutek umowy jedynie z jej formą pisemną – w rzeczywistości wystarczą ustalenia ustne.
Wadą porozumień ustnych są jednak potencjalne problemy natury dowodowej. Jeśli dojdzie do sporu, każda ze stron może przedstawiać inne stanowisko co do tego, jakie były ustalenia w umowie.
Dla obiektów turystycznych, takich jak hotele czy pensjonaty, dobrym rozwiązaniem może być regulamin obiektu noclegowego. Jego stosowanie jest wygodniejsze niż podpisywanie umowy z każdym z gości, a jednocześnie bezpieczniejsze niż zupełny brak reguł zapisanych w dokumentach.
Jak zapoznać gościa z regulaminem obiektu noclegowego?
Zadbaj o to, by Twoi goście mieli faktyczną możliwość zapoznania się z treścią regulaminu pobytu w obiekcie noclegowym. Gdyby doszło do sytuacji, gdy osoba korzystająca z wynajmu krótkoterminowego nie otrzyma regulaminu, właściciel nie będzie mógł powoływać się na te postanowienia. Jeśli rezerwacja odbywa się przez internet, najlepiej przekazać gościowi regulamin w formie linku. Pamiętaj, że regulamin trzeba zaakceptować.
Dodatkowo wywieś wydrukowany regulamin w ogólnodostępnym miejscu, np. przy recepcji lub na tablicy ogłoszeń.
Co powinien zawierać regulamin wynajmu krótkoterminowego?
Łatwiejsza jest na pewno odpowiedź na pytanie: czego nie może zawierać regulamin obiektu noclegowego. Właściciele obiektów noclegowych często prowadzą firmy, a goście korzystają z noclegów jako osoby fizyczne. W przypadku takiej relacji regulamin nie może mieć postanowień sprzecznych z dobrymi obyczajami, rażąco interes konsumenta. Należy wystrzegać się postanowień jednostronnych. Przydatna okaże się lektura art. 385 ze zn. 3 Kodeksu cywilnego. Możesz tam znaleźć 23 rodzaje klauzul niedozwolonych, objętych domniemaniem sprzeczności z prawem.
Uważam za zasadne uwzględnienie w regulaminie postanowień dotyczących np. ciszy nocnej, godzin posiłków i miejsc parkingowych. Postanowienia odnoszą się także do skutków niestawiennictwa odwiedzającego oraz miejsc przeznaczonych do spędzania czasu z dziećmi. Kwestia ewentualnej kaucji – chociażby ze względów praktycznych, z uwagi na konieczność pokwitowania odbioru pieniędzy – powinna być przedmiotem odrębnego, pisemnego porozumienia.
Wynajem krótkoterminowy i problemy – jak radzić sobie w trudnych sytuacjach z gośćmi?
Nie da się uniknąć konfliktów i problematycznych sytuacji. Warto za to już na wstępie wypracować metody radzenia sobie z nimi. Sprawdź, jakie możliwości daje Ci w tej kwestii prawo dotyczące wynajmu krótkoterminowego i inne przepisy.
Co robić, gdy goście zakłócają ciszę nocną?
Zakłócanie ciszy nocnej stanowi wykroczenie. Stosownie do art. 51 Kodeksu wykroczeń: „kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny”. W wypadku, gdy nawoływania o spokój pozostają bez odzewu, właściciel obiektu turystycznego powinien zgłosić zdarzenie policji.
Odpowiedzialność za szkody w wynajmie krótkoterminowym – jak się zabezpieczyć?
Warto zainteresować się produktami ubezpieczeniowymi dla obiektów hotelowych. Możesz np. wykupić polisę od skutków dewastacji w obiekcie noclegowym. Popularną metodą zabezpieczającą roszczenia jest oczywiście kaucja, która poza znacznym ułatwieniem procesu naprawienia szkody, z uwagi na wywoływany efekt psychologiczny, może również zapobiegać powstawaniu szkód majątkowych.
Dowiedz się więcej na temat ubezpieczeń przydatnych w wynajmie krótkoterminowym: Ubezpieczenie podczas wynajmu.
Czy można domagać się odszkodowania w przypadku ukrytych szkód?
Co do zasady – jak najbardziej tak. Pamiętajmy jednak o ciężarze dowodowym. Dodatkowo należy zaznaczyć, że osoba, która prowadzi działalność gospodarczą z zakresu udostępniania pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu osób, powinna ocenić swą działalność pod kątem profesjonalnego charakteru. Dobrą praktyką jest wnikliwy odbiór obiektu noclegowego zdawanego przez odwiedzającego.
Sprawdź także: Zniszczenia w obiekcie na wynajem krótkoterminowy – jak się przed tym ustrzec?
Czy są jakieś regulacje dotyczące kaucji w obiekcie noclegowym? Jaka jest maksymalna wysokość kaucji?
Prawo reguluje kwestie dotyczące kaucji w ustawie o ochronie praw lokatorów, o mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku. Te przepisy nie mają jednak zastosowania dla wynajmu krótkoterminowego, w budynkach przeznaczonych na cele turystyczne lub wypoczynkowe. To oznacza, że kwestię kaucji w odniesieniu do obiektów turystycznych regulują wyłącznie strony, w ramach łączącego je porozumienia. W tym przypadku obowiązuje zasada swobody umów.
Czy kaucję trzeba zwrócić w dniu wyjazdu gościa?
Tutaj też wszystko zależy od umowy zawartej między stronami. Wydaje się jednak, że z uwagi na brak stałości stosunku wynajmu krótkoterminowego, rozliczenie kaucji w okresie późniejszym nie nie jest korzystne dla gości. Z punktu widzenia właściciela obiektu noclegowego jest ryzyko zaistnienia szkód ukrytych, ujawnionych dopiero po wyjeździe. W jego interesie jest jednak wnikliwy odbiór pomieszczenia zajmowanego przez gościa jeszcze przed jego wyjazdem. Później egzekwowanie naprawienia szkody może łączyć się z problemami natury dowodowej.
Wynajem krótkoterminowy a przepisy – najczęściej zadawane pytania
W przypadku wynajmu krótkoterminowego nie jest potrzebna umowa pisemna. Przydatny jest za to regulamin, przedstawiany gościom przed przyjazdem do akceptacji i udostępniany w obiekcie. W regulaminie powinny znajdować się najważniejsze zasady pobytu, związane z bezpieczeństwem, przestrzeganiem zasad społecznych itp.
Polecanym sposobem jest wykupienie ubezpieczenia, obejmującego np. skutki dewastacji. Możesz także rozważyć pobieranie kaucji zwrotnej od gości. W przypadku zniszczeń możesz oddać gościom kaucję pomniejszoną o koszty naprawy czy zakupu nowego sprzętu.
Tak, jeśli bezpośredni kontakt i wezwanie do przestrzegania ciszy nocnej nie pomogą, można wezwać policję.