Wynajem krótkoterminowy od kilku lat budzi w Polsce coraz większe emocje. Dla jednych to atrakcyjny sposób inwestowania w nieruchomości i ważny element rynku turystycznego, dla innych — źródło hałasu, rotacji lokatorów i problemów we wspólnotach mieszkaniowych.
W ostatnich miesiącach temat ponownie wrócił do debaty publicznej za sprawą planowanych zmian przepisów oraz wdrażania unijnych regulacji dotyczących najmu krótkoterminowego. Coraz częściej pojawiają się pytania:
- Czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać wynajmu krótkoterminowego?
- Czy potrzebna będzie zgoda sąsiadów?
- Jakie zmiany czekają właścicieli mieszkań w 2026 roku?
- Czy najem na doby stanie się bardziej sformalizowany?
Sprawdzamy aktualny stan prawny oraz możliwe kierunki zmian.
Czy wspólnota mieszkaniowa może obecnie zakazać najmu krótkoterminowego?
Na dziś — co do zasady — nie.
Obecnie polskie przepisy nie dają wspólnotom mieszkaniowym pełnego prawa do całkowitego zakazywania wynajmu krótkoterminowego w prywatnych lokalach mieszkalnych. Wspólnota nie może dowolnie ingerować w sposób korzystania z lokalu stanowiącego odrębną własność, o ile właściciel działa zgodnie z prawem i nie narusza zasad współżycia społecznego.
Oznacza to, że sama uchwała wspólnoty zakazująca wynajmu „na doby” może zostać zakwestionowana przed sądem jako naruszająca prawo własności.
Nie oznacza to jednak całkowitej dowolności właścicieli mieszkań.
Co wspólnota może zrobić już dziś?
Choć wspólnota nie może automatycznie zakazać najmu krótkoterminowego, ma narzędzia pozwalające reagować na uciążliwe sytuacje.
1. Regulamin porządku domowego
Wspólnota może uchwalać zasady dotyczące:
- ciszy nocnej,
- korzystania z części wspólnych,
- bezpieczeństwa,
- zasad parkowania,
- zachowania porządku.
Jeżeli goście regularnie zakłócają spokój mieszkańców, wspólnota może dokumentować takie przypadki i podejmować dalsze kroki prawne.
2. Roszczenia przeciwko właścicielowi lokalu
Jeżeli sposób korzystania z mieszkania:
- uporczywie zakłóca spokój,
- powoduje dewastacje,
- zagraża bezpieczeństwu mieszkańców,
- generuje nadmierny ruch osób,
wspólnota może dochodzić swoich praw na drodze sądowej.
W skrajnych przypadkach przepisy ustawy o własności lokali przewidują nawet możliwość żądania przymusowej sprzedaży lokalu, jeśli właściciel rażąco i uporczywie narusza porządek domowy.
Dlaczego temat najmu krótkoterminowego budzi tyle emocji?
Problem jest szczególnie widoczny w dużych miastach turystycznych, takich jak:
- Warszawa,
- Kraków,
- Gdańsk,
- Wrocław.
Mieszkańcy skarżą się m.in. na:
- hałas,
- imprezy organizowane przez turystów,
- brak poczucia bezpieczeństwa,
- częstą rotację osób,
- traktowanie budynków mieszkalnych jak hoteli.
Z drugiej strony właściciele mieszkań podkreślają, że:
- działają legalnie,
- płacą podatki,
- zwiększają bazę noclegową,
- odpowiadają na potrzeby rynku turystycznego.
Lobby hotelowe czy realny problem mieszkańców?
W debacie regularnie pojawia się argument dotyczący wpływu branży hotelarskiej na planowane regulacje. Część środowiska wynajmu krótkoterminowego uważa, że zaostrzenie przepisów może być próbą ograniczenia konkurencji dla hoteli i aparthoteli.
Jednocześnie trudno ignorować problemy występujące w centrach turystycznych miast europejskich. W takich miejscach jak:
- Barcelona,
- Amsterdam,
- Wenecja,
władze lokalne od lat wprowadzają ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego ze względu na zjawisko tzw. „turystyfikacji” miast i wypychania mieszkańców z centrów.
Co zmieni się w Polsce? Nowe przepisy i unijne regulacje
Największe zmiany mają wejść w życie od 20 maja 2026 roku w związku z wdrażaniem unijnego rozporządzenia STR (UE 2024/1028), które ma uporządkować rynek najmu krótkoterminowego w całej Unii Europejskiej.
Obowiązkowa rejestracja lokali
Planowane przepisy przewidują m.in.:
- obowiązkowy wpis lokalu do ewidencji,
- nadawanie numerów identyfikacyjnych,
- większą kontrolę samorządów,
- obowiązki raportowe dla platform takich jak Airbnb czy Booking.com.
Za brak rejestracji mają grozić wysokie kary administracyjne — nawet do 50 tys. zł.
Czy będzie potrzebna zgoda wspólnoty mieszkaniowej?
To obecnie jeden z najbardziej kontrowersyjnych tematów.
W Sejmie procedowane są projekty zakładające, że w przypadku mieszkań inwestycyjnych wynajmowanych krótkoterminowo w budynkach wielorodzinnych konieczna mogłaby być zgoda wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni.
Według części projektów:
- wspólnota mogłaby wyrazić zgodę,
- odmówić jej ze względów bezpieczeństwa,
- lub uzależnić działalność od spełnienia określonych warunków.
Na ten moment nie są to jednak jeszcze obowiązujące przepisy.
Najem prywatny a mieszkanie inwestycyjne
W projektach pojawia się także rozróżnienie pomiędzy:
- lokalem będącym miejscem zamieszkania właściciela,
- a mieszkaniem kupionym wyłącznie pod inwestycję.
Według niektórych propozycji:
- właściciele wynajmujący własne mieszkanie okazjonalnie mieliby korzystać z uproszczonych zasad,
- natomiast mieszkania inwestycyjne mogłyby podlegać bardziej rygorystycznym wymogom, w tym zgodzie wspólnoty.
Jakie argumenty podnoszą przeciwnicy nowych regulacji?
Właściciele mieszkań i operatorzy najmu krótkoterminowego wskazują, że nadmierne ograniczenia mogą:
- zmniejszyć opłacalność inwestycji,
- ograniczyć liczbę miejsc noclegowych,
- podnieść ceny pobytów,
- zwiększyć przewagę dużych sieci hotelowych,
- utrudnić organizację dużych wydarzeń turystycznych i biznesowych.
Pojawiają się także obawy dotyczące:
- nierównego traktowania właścicieli,
- nadmiernej biurokracji,
- uzależnienia możliwości prowadzenia działalności od decyzji sąsiadów.
Co oznaczają zmiany dla właścicieli mieszkań?
Nawet jeśli ostateczne przepisy będą łagodniejsze niż obecne projekty, rynek najmu krótkoterminowego w Polsce wyraźnie zmierza w stronę większej formalizacji.
Właściciele mieszkań powinni przygotować się na:
- obowiązek rejestracji lokali,
- większą kontrolę podatkową,
- konieczność spełniania wymogów bezpieczeństwa,
- bardziej szczegółowe regulaminy pobytu,
- większe znaczenie relacji ze wspólnotą mieszkaniową.
Jak przygotować się na możliwe zmiany?
Warto już teraz:
- prowadzić działalność w sposób transparentny,
- zgłaszać i rozliczać dochody,
- zadbać o bezpieczeństwo lokalu,
- przygotować profesjonalny regulamin pobytu,
- reagować na skargi mieszkańców,
- ograniczać uciążliwości dla sąsiadów.
Dobre relacje ze wspólnotą mieszkaniową mogą w przyszłości okazać się kluczowe.
Czy wynajem krótkoterminowy w Polsce jest zagrożony?
Raczej nie zniknie, ale prawdopodobnie będzie działał na bardziej sformalizowanych zasadach niż dotychczas.
Wiele wskazuje na to, że Polska podąży drogą innych europejskich państw:
- z obowiązkową rejestracją,
- większym nadzorem samorządów,
- oraz możliwością lokalnych ograniczeń.
Największym wyzwaniem będzie znalezienie równowagi pomiędzy:
- prawem własności,
- interesami mieszkańców,
- a rozwojem turystyki i rynku noclegowego.
Obecnie wspólnoty mieszkaniowe nie mają pełnego prawa do samodzielnego zakazywania najmu krótkoterminowego w prywatnych lokalach. Mogą jednak reagować na uciążliwe zachowania i egzekwować zasady porządku domowego.
Jednocześnie trwają intensywne prace nad nowymi regulacjami, które mogą znacząco zmienić rynek. Obowiązkowa rejestracja lokali, większe uprawnienia gmin i możliwa konieczność uzyskiwania zgody wspólnoty mieszkaniowej to scenariusze, które są obecnie realnie rozważane przez ustawodawcę.
Dla właścicieli mieszkań oznacza to jedno — warto już dziś śledzić zmiany przepisów i przygotować się na bardziej uporządkowany rynek najmu krótkoterminowego.