W ostatnich miesiącach temat najmu krótkoterminowego ponownie stał się jednym z najczęściej komentowanych zagadnień na rynku turystycznym i nieruchomościowym. W mediach regularnie pojawiają się informacje o obowiązkowej rejestracji mieszkań, nowych regulacjach dla platform rezerwacyjnych czy możliwych ograniczeniach dla właścicieli apartamentów.
W efekcie wielu gospodarzy zadaje sobie dziś bardzo konkretne pytania:
czy wynajem mieszkania lub apartamentu jest nadal legalny? Czy trzeba już rejestrować obiekt? Czy publikacja oferty na portalu noclegowym oznacza nowe obowiązki? I co właściwie zmieni się w 2026 roku?
Warto uporządkować fakty, ponieważ wokół nowych regulacji pojawia się wiele uproszczeń i nieścisłości. Na dziś sytuacja wygląda spokojniej, niż mogłyby sugerować niektóre nagłówki.
Najem krótkoterminowy nadal jest legalny
Przede wszystkim trzeba jasno powiedzieć, że w Polsce nadal można legalnie wynajmować mieszkania, apartamenty, pokoje czy domki turystom w formule krótkoterminowej.
Nie istnieje obecnie żaden przepis zakazujący:
- publikowania ofert na portalach noclegowych,
- prowadzenia apartamentów wakacyjnych,
- wynajmu prywatnych mieszkań na doby,
- oferowania noclegów przez własną stronę internetową.
Dotyczy to zarówno obiektów działających w pełni profesjonalnie, jak i osób wynajmujących sezonowo własne mieszkanie lub domek.
Jednocześnie rynek najmu krótkoterminowego od kilku lat staje się coraz bardziej formalizowany. Dotyczy to przede wszystkim kwestii podatkowych, ewidencyjnych oraz wymiany danych pomiędzy platformami rezerwacyjnymi a administracją publiczną.
Czy dziś istnieje obowiązek rejestracji obiektu?
To pytanie budzi najwięcej wątpliwości, ponieważ odpowiedź nie jest całkowicie jednoznaczna.
Wielu właścicieli apartamentów i mieszkań dopiero teraz dowiaduje się, że przepisy dotyczące ewidencji obiektów noclegowych istnieją w Polsce od lat. W praktyce część obiektów wynajmowanych krótkoterminowo powinna zostać zgłoszona do gminnej ewidencji obiektów świadczących usługi noclegowe, nawet jeśli wcześniej właściciel nigdy tego nie robił.
Nie oznacza to jednak, że każdy wynajmujący automatycznie działa dziś nielegalnie. Problem polega przede wszystkim na tym, że obecne przepisy są niejednolite i często różnie interpretowane przez poszczególne gminy. Przez wiele lat rynek najmu krótkoterminowego rozwijał się znacznie szybciej niż regulacje, dlatego wielu właścicieli funkcjonowało bez świadomości takich obowiązków lub spotykało się z odmiennym podejściem urzędów.
Jeżeli jednak najem prowadzony jest regularnie — szczególnie w przypadku apartamentów wakacyjnych, domków, pokoi gościnnych czy mieszkań stale oferowanych turystom — warto już dziś skontaktować się z właściwą gminą i sprawdzić:
- czy obiekt powinien zostać wpisany do ewidencji,
- jaka procedura obowiązuje lokalnie,
- jakie dokumenty są wymagane.
W wielu przypadkach procedura sprowadza się do złożenia prostego wniosku oraz oświadczeń dotyczących spełniania podstawowych wymagań sanitarnych i przeciwpożarowych.
Dla właścicieli, którzy prowadzą najem w sposób transparentny i długoterminowo planują rozwój działalności, uporządkowanie tych formalności już teraz może okazać się rozsądnym przygotowaniem do zmian, które i tak będą stopniowo wdrażane w całej Unii Europejskiej od 2026 roku.
Skąd biorą się nowe regulacje?
Największe zmiany wynikają obecnie z prawa unijnego.
W 2024 roku przyjęto Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o usługach krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Rozporządzenie zacznie być stosowane od 20 maja 2026 r. i zobowiązuje państwa członkowskie do stworzenia systemów rejestracji ofert najmu krótkoterminowego.
W praktyce oznacza to, że Polska będzie musiała uruchomić system identyfikacji ofert publikowanych w internecie.
Najbardziej prawdopodobnym rozwiązaniem jest stworzenie centralnego rejestru obiektów noclegowych lub systemu ewidencyjnego, w którym właściciel otrzyma numer identyfikacyjny przypisany do oferty.
Numer ten będzie następnie podawany przy publikacji ogłoszeń i ofert rezerwacyjnych.
Co ważne – UE nie zakazuje najmu krótkoterminowego
To jedna z najczęściej powtarzanych nieścisłości.
Unijne rozporządzenie nie zakazuje wynajmu mieszkań turystom i nie eliminuje rynku apartamentów wakacyjnych. Celem nowych przepisów jest przede wszystkim:
- uporządkowanie rynku,
- ograniczenie szarej strefy,
- ujednolicenie wymiany danych,
- zwiększenie transparentności ofert publikowanych online.
Zmiany dotyczą więc głównie kwestii ewidencyjnych i raportowych.
W praktyce oznacza to, że legalnie działający gospodarze prawdopodobnie będą musieli po prostu funkcjonować w bardziej uporządkowanym systemie.
Polski projekt ustawy – co planowano?
W Polsce przygotowano projekt ustawy mający wdrożyć unijne przepisy – druk sejmowy nr 2353 wraz z późniejszą autopoprawką.
Projekt przewidywał m.in.:
- stworzenie centralnej ewidencji,
- obowiązkowe numery identyfikacyjne ofert,
- nowe kompetencje gmin,
- możliwość nakładania kar administracyjnych,
- definicję najmu krótkoterminowego jako wynajmu do 30 dni.
Największe emocje wzbudziły jednak propozycje dotyczące dodatkowych ograniczeń, takich jak możliwość wprowadzania lokalnych restrykcji przez gminy czy pojawiający się w części propozycji wymóg zgody wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie najmu krótkoterminowego w budynkach wielorodzinnych.
Warto jednak bardzo wyraźnie podkreślić – te przepisy nie obowiązują.
Projekt ustawy nie został uchwalony i nadal pozostaje na etapie prac legislacyjnych.
Co warto zrobić już dziś?
Dla większości właścicieli obiektów najlepszym podejściem nie jest dziś nerwowe reagowanie na medialne nagłówki, lecz spokojne przygotowanie działalności do bardziej uporządkowanego rynku.
W praktyce warto już teraz:
- prowadzić działalność w sposób transparentny podatkowo,
- zadbać o bezpieczeństwo obiektu,
- uporządkować regulaminy i komunikację z gośćmi,
- monitorować sytuację legislacyjną,
- przygotować się na przyszłą obowiązkową rejestrację.
Warto również pamiętać, że dobrze prowadzony najem krótkoterminowy coraz częściej oznacza profesjonalne podejście do jakości obsługi, relacji z sąsiadami i zgodności z obowiązującymi przepisami.
Co dziś można uznać za najbardziej prawdopodobne?
Najbardziej realnym scenariuszem wydaje się obecnie wdrożenie systemu rejestracji wymaganej przez Unię Europejską. Wszystko wskazuje na to, że od 2026 roku oferty najmu krótkoterminowego będą musiały posiadać numer identyfikacyjny umożliwiający ich weryfikację.
Znacznie mniej pewne pozostają natomiast:
- limity dni wynajmu,
- lokalne zakazy,
- obowiązkowe zgody wspólnot,
- daleko idące restrykcje wobec właścicieli mieszkań.
Na dziś są to nadal propozycje pojawiające się w debacie publicznej lub projektach ustaw, a nie obowiązujące przepisy.
Najem krótkoterminowy pozostaje ważną częścią polskiej turystyki i lokalnej gospodarki. Dla wielu miejscowości turystycznych prywatne apartamenty, pokoje i domki stanowią istotne uzupełnienie bazy noclegowej. Wszystko wskazuje więc na to, że rynek będzie dalej funkcjonował — choć prawdopodobnie w bardziej uporządkowanym i transparentnym modelu niż dotychczas.